В соответствии с утвержденным Госстроем России Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда, МДК 2-04.2004, управляющая компания (управляющая организация) — организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами. Собственники помещений в многоквартирном доме или иной уполномоченный орган (например, орган управления товарищества собственников жилья) заключает с выбранной организацией, имеющей действующую лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, договор управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом, среди прочего, должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Обязанности управляющей компании многоквартирным домом можно условно разделить на 4 группы:
-
Обязанности по управлению МКД (хранение и ведение необходимой документации), такие как:
— прием, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);
— ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определенных случаях заинтересованным лицам, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в доме на основании договоров;
— ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
— подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества;
— организация деятельности аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме и прочее.
-
Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, такие как:
— выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договоров с ними;
— проверка технического состояния видимых частей конструкций;
— работы по содержанию и очистке придомовой территории при наличии земельного участка в составе общего имущества;
— работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций многоквартирных домов;
— работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления; проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них так далее);
— проведение текущих, сезонных и внеочередных осмотров общего имущества.
-
Обязанности по предоставлению и учету коммунальных услуг, такие как:
— осуществление контроля качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном дом;
— заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг;
— обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, а при его наличии — ежемесячно снятие показаний такого прибора учета, и прочее;
-
Обязанности по раскрытию информации, такие как:
— общая информация об управляющей компании, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домам;
— перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая компания, и общая информация об этих домах;
— информация о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества и об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения об их стоимости;
— отчет об исполнении управляющей компанией договора управления, и прочее.
Информация раскрывается путем обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации, например, на собственном сайте управляющей компании, а также в процессе проведения общих собраний собственников жилья.
Кроме того, на управляющей компании лежит обязанность рассматривать поступающие к ней обращения и предоставлять информацию о своей деятельности и о находящемся в ее управлении доме по запросу собственника имущества в таком доме.
Полный перечень обязанностей управляющей компании закреплен не только в договоре, но и законах, нормативных правовых актах, таких как: Жилищный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»), Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»),