Обстоятельства, освобождающие управляющую компанию от ответственности за аварию на коммуникациях

Ответственность управляющей компании многоквартирным домом перед собственниками помещений в многоквартирном доме за обеспечение надлежащего состояния общего имущества весьма обширна и предусмотрена законодательством Российской Федерации (в частности Жилищным кодексом) и договором управления многоквартирным домом, заключаемым с собственниками помещений.

В обязанности управляющей компании (читайте далее — Обязанности управляющей компании многоквартирным домом), среди прочего, входит техническое обслуживание зданий, включая работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Тем не менее, даже при должной осмотрительности со стороны управляющей компании нередко возникают ситуации, приводящие к причинению ущерба имуществу собственников помещений. Чаще всего в судебном и внесудебном порядке жильцы и собственники помещений вынуждены взыскивать с ответственных лиц убытки, связанные с причинением ущерба вследствие аварий на коммуникациях (прорыв на стояках холодного или горячего водоснабжения и прочее) и протечек кровли.

В ряде случаев за такие ситуации ответственность несет не управляющая компания, а иные лица.

Обстоятельства, освобождающие управляющую компанию от ответственности за аварию на коммуникациях:

Во-первых, управляющая компания не будет отвечать за убытки от аварии, произошедшей на участке трубы, за который ответственен собственник помещения и который не относится к общедомовому имуществу. Граница эксплуатационной ответственности внутридомовой системы холодного и горячего водоснабжения между управляющей компанией и собственником помещения установлена Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: границы ответственности управляющей компании — до первого запорного регулировочного устройства на отводах от стояков в квартире, включая само устройство; оборудование, расположенное в помещении (квартире) после запорных регулировочных устройств, — зона ответственности собственника. Таким образом, для выявления ответственного лица необходимо установить место прорыва, а также иметь акт осмотра и, при необходимости, заключение эксперта.

Во-вторых, несмотря на то, что управляющая компания отвечает за всю систему отопления, в том числе стояки, радиаторы и запорную аппаратуру, неблагоприятные последствия

аварии в системе отопления будет нести собственник помещения, в случае, если эти последствия вызваны самовольной заменой оборудования системы отопления или самостоятельным ремонтом.

В-третьих, любые убытки, причиненные во время или вследствие проведения капитального ремонта подрядной организацией, привлеченной региональным оператором, ответственность несет региональный оператор. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором перед собственниками своих обязательств, предусмотренных законом, установлена ч. 5 ст. 178 и ч. 1 ст. 188 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Во всех остальных случаях, связанных с общедомовым имуществом ответственность несет управляющая компания. При этом несостоятельными будут аргументы о том, что визуальный осмотр не дает возможности установить повреждение или что мог закончится срок эксплуатации, так как факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности должен устанавливаться управляющей компанией в процессе мероприятий по текущему ремонту и содержанию дома. Поэтому так важно обращать внимание на подбор квалифицированного технического персонала.

Также одним из способов может стать защиты финансовых интересов управляющей компании может стать заключение договора страхования. Хотя страхование по большому счету не является обстоятельством, освобождающем управляющую компанию от ответственности, но тем не менее оно нивелирует издержки, которые должна понести управляющая компания при причинении убытков, вызванных наступлением страхового случая (читайте далее — Как застраховать ответственность управляющей компании).